Una finca se mide dibujando sus linderos sobre la ortofoto del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea. La herramienta calcula la superficie en hectáreas, en metros cuadrados y en fanegas de la zona, y la compara con la superficie que figura en el Catastro y con la del recinto SIGPAC, para que se vea de un vistazo si las cifras coinciden y cuánto difieren.
¿Cómo medir una finca sobre el satélite?
Una finca se mide localizando la parcela, ajustando su contorno sobre la ortofoto y leyendo la superficie calculada. Si se conoce la referencia catastral o el polígono y la parcela, el contorno del Catastro se carga solo y basta con corregir los vértices que no coincidan con los linderos reales.
Los pasos para medir una finca son los siguientes:
- Escribir la referencia catastral, el polígono y la parcela, la dirección o las coordenadas de la finca.
- Revisar el contorno catastral que aparece sobre la ortofoto.
- Arrastrar los vértices hasta los linderos que se ven en la imagen (lindes, muros, caminos, arroyos).
- Leer la tarjeta de resultados: superficie medida, superficie catastral, superficie SIGPAC y diferencia en porcentaje.
¿Por qué la superficie medida no coincide con la del Catastro?
La superficie medida no coincide con la del Catastro porque cada cifra procede de una cartografía y de una época distintas. Las diferencias de unos pocos puntos porcentuales son normales; las de más del 10 % suelen deberse a linderos mal dibujados o a fincas agrupadas o divididas sin actualizar.
Las causas más frecuentes de diferencia son las siguientes:
- Cartografía catastral antigua, digitalizada desde planos en papel de los años 50 a 80 en muchas zonas rústicas.
- Linderos naturales (arroyos, ribazos, setos) que el Catastro trazó por un punto y el propietario reconoce por otro.
- Pendiente: el Catastro y esta herramienta dan la superficie proyectada en horizontal, no la superficie del terreno inclinado.
- Segregaciones, agrupaciones o cesiones para caminos que no se trasladaron al Catastro.
¿Qué superficie vale legalmente: Catastro, Registro o escritura?
La superficie que figura en el Registro de la Propiedad es la que protege la fe pública registral; la del Catastro sirve para los impuestos y, desde la Ley 13/2015, para coordinar la descripción gráfica con el Registro. La escritura recoge lo que declaran las partes y lo que consta inscrito.
Cuando la cabida inscrita no coincide con la realidad, el artículo 201.3 de la Ley Hipotecaria permite rectificarla sin expediente si la diferencia no supera el 10 % y se acredita con la certificación catastral descriptiva y gráfica, o si no supera el 5 % en los demás casos. Para diferencias mayores hace falta un expediente. Esta herramienta es informativa y no sustituye a esas certificaciones.
¿Cómo medir una parcela del SIGPAC?
Una parcela del SIGPAC se mide eligiendo la capa SIGPAC, que muestra los recintos con su uso y su superficie oficial a efectos de las ayudas de la PAC. Un recinto es la parte de una parcela con un uso agrícola homogéneo; la superficie admisible de la PAC es la del recinto, no la de la parcela catastral.
La tarjeta de resultados muestra la superficie del recinto junto a la medida, y el visor SIGPAC permite consultar todos los recintos de una parcela en cualquier comunidad autónoma.
¿Cómo medir una finca con el móvil o con GPS?
Una finca se mide con el móvil dibujando sus linderos sobre la ortofoto con el dedo, no caminando con el GPS. El GPS de un móvil tiene un error de 3 a 5 metros por punto, que en una finca de una hectárea puede falsear la superficie en un 16 %, mientras que dibujar sobre la ortofoto deja el error por debajo del 3 %.
| Superficie | Dibujo sobre ortofoto (±0,5 m) | GPS del móvil (±4 m) |
|---|---|---|
| 0,5 ha | ±2,8 % | ±22,6 % |
| 1 ha | ±2,0 % | ±16,0 % |
| 5 ha | ±0,9 % | ±7,2 % |
| 10 ha | ±0,6 % | ±5,1 % |
| 50 ha | ±0,3 % | ±2,3 % |
¿Cuántas fanegas tiene la finca?
Las fanegas de una finca se obtienen dividiendo su superficie en metros cuadrados entre el valor de la fanega de la zona: una finca de 5 hectáreas tiene 7,74 fanegas de Castilla (6.459,6 m²) o 7,81 fanegas de 6.400 m².
La tarjeta de resultados las calcula con la zona elegida y la herramienta de fanegas a hectáreas explica cada valor.
¿Quién mide oficialmente una finca?
Una finca se mide oficialmente por un técnico competente, habitualmente un ingeniero técnico en topografía o un ingeniero geomático, que levanta los linderos con instrumentos de precisión y entrega la representación gráfica georreferenciada en el formato que aceptan el Catastro y el Registro (fichero GML).
Esa medición es la que se usa en rectificaciones de cabida, deslindes y segregaciones.
¿Cuánto cuesta medir una finca con un topógrafo?
El precio de un levantamiento topográfico de una finca rústica depende de su superficie, del número de linderos y de si incluye el informe de validación gráfica del Catastro; en España suele empezar en unos pocos cientos de euros para parcelas pequeñas. Conviene pedir presupuesto con la referencia catastral y la medición aproximada hecha aquí.